SCI, quelle fiscalité choisir, IS ou IR ?

La question est récurrente. Voici quelques éléments d’information qui pourraient être utiles à votre analyse.

La SCI est une société fiscalement transparente, elle ne paye donc pas d’impôt, ce sont ces associés qui en sont directement redevables. Lorsque les associés sont des personnes physiques, la quote-part des bénéfices de la SCI leur revenant est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, on parle alors de SCI à l’IR.
Toutefois, lors de la création de votre SCI, vous pouvez demander à ce qu’elle soit soumise à l’impôt sur les sociétés (option), on parle alors de SCI à l’IS.

Lorsque la SCI exerce une activité commerciale, l’imposition de cette dernière à l’IS est obligatoire, c’est le cas notamment pour l’activité de location en meublé.

Imposition des bénéfices

La SCI à l’IS doit s’acquitter de l’impôt sur les sociétés calculé sur la base de son résultat. Pour information, le taux d’IS est de 15 % jusque 38 120 euros puis de 28 % (baisse progressive jusque 25 % pour 2022).
Si les associés souhaitent percevoir leur quote-part de résultat net d’IS, il faut procéder à une distribution de dividendes qui est imposée à la Flat Tax à hauteur de 30 % (possibilité d’opter pour une imposition au barème progressif si plus avantageux).

La SCI à l’IR ne paye pas d’impôt, ce sont les associés qui s’en chargent sur la quote-part du résultat de la société leur revenant.
A titre d’exemple, un associé personne physique imposé sur ses revenus à une tranche marginale de 45 % devra payer 45 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) + 17,2 % au titre des prélèvement sociaux (PS) sur les revenus fonciers perçus, soit une imposition totale de 62,2 %.

Opter pour l’IS permet de capitaliser les résultats générés par l’activité de location. En effet, tant que les résultats ne sont pas distribués, les associés ne payent aucun impôt. Le taux d’IS est de 15 % jusque 38 120 € de résultat, ce qui est faible.
De plus, pour un particulier avec une tranche marginale d’IR élevée, opter pour l’IS permet de “caper” le taux global d’imposition des revenus perçus à 45 % (15 % d’IS + 30 % de Flat Tax sur les dividendes).

Charges déductibles

La SCI à l’IS permet de déduire du résultat fiscal les frais d’acquisition et droits d’enregistrement (frais d’agence, de notaire)*, et également d’amortir le bien immobilier ainsi que les travaux de construction. En revanche, la SCI à l’IR n’autorise pas ces déductions et amortissements.

La SCI à l’IS peut donc permettre de réduire la base imposable de manière significative.

Impôt sur la plus-value à la revente du bien

La SCI à l’IR permet de bénéficier du régime avantageux des plus-values immobilières des particuliers :

  • Plus-value = prix de vente – prix d’acquisition et travaux – *frais d’acquisition et droits d’enregistrement payés au moment de l’achat.
  • Des abattements pour durée de détention s’appliquent à la plus-value : exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
  • Imposition de la plus-value après application des abattements au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les règles de la SCI à l’IS concernant l’imposition de la plus-value sont moins avantageuses :

  • Plus-value = prix de vente – prix d’acquisition et travaux + montant total des amortissements du bien.
  • La base de plus-value est donc potentiellement bien plus élevée pour la SCI à l’IS car il convient réintégrer l’ensemble des amortissements enregistrés durant la période d’exploitation.
  • Aucun abattement sur la plus-value pour durée de détention.

Pour conclure

Pour des personnes physiques, la SCI à l’IS peut être intéressante dans les cas suivants (non exhaustif, chaque cas d’investissement doit faire l’objet d’une analyse particulière) :

  • Tranche marginale d’imposition élevée.
  • Pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, l’objectif est donc de capitaliser et non de verser des dividendes réguliers aux associés. La capitalisation peut-être un moyen de reconstituer des apports plus rapidement afin de réaliser d’autres investissements via la SCI.
  • Volonté de transmettre un patrimoine immobilier significatif.
  • Lorsque louer sous le régime du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) n’est pas possible car les investissements visés ne sont pas destinés à l’habitation (parking, cellule de stockage, entrepôt).

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